본 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 기준으로 작성됐으며, 이에 대한 각계 반발로 여당과 정부가 8월 말까지 내용을 조율하고 9월 초 정기국회에 제출한 뒤 연말께 최종 확정될 예정입니다. 국회 심의·의결 과정에서 세부 내용이 추가로 바뀔 수 있으며, 확정 즉시 별도 포스트로 보완하겠습니다.
한 줄 요약: 2026 세제개편안의 종합부동산세 개편은 “거주”를 기준으로 세금을 다시 짜는 작업이며, 같은 집 한 채를 가지고 있어도 실제로 그 집에 사는지 여부에 따라 세부담이 크게 갈립니다.
지난 편에서는 2026 세제개편안 전체의 논쟁 구도를 살펴봤습니다. 이번 편에서는 그중 가장 많은 사람이 궁금해하는 종합부동산세 개편을 좀 더 깊게 들여다보겠습니다.
숫자만 나열하면 복잡해 보이지만, 이번 종부세 개편의 핵심은 하나의 질문으로 요약됩니다. “이 집에 실제로 살고 있습니까, 아니면 그냥 가지고만 있습니까.” 정부는 이 질문에 대한 답에 따라 세금을 다르게 매기기로 했습니다.
2026 세제개편안은 종합부동산세 1세대 1주택 기본공제를 현행 12억원에서 실거주자는 14억원으로 올리고, 비거주자는 9억원으로 내렸습니다. 공정시장가액비율도 현행 60%에서 70%로 인상되고, 3주택 이상은 80%까지 오릅니다. 여기에 더해 양도소득세의 장기보유특별공제 역시 “장기거주공제”로 성격이 바뀌면서, 보유만 하고 거주하지 않은 기간은 공제 혜택에서 점차 빠지게 됩니다.
이 글에서는 이 세 가지 축이 실제로 어떻게 맞물리는지, 그리고 왜 부동산 전문가들 사이에서 우려의 목소리가 나오는지 함께 짚어보겠습니다.
💡 필자의 시각
제조업 법인의 결산과 세무조정을 담당하던 시절, 세법 개정이 있을 때마다 가장 먼저 확인했던 것은 “적용 시점과 유예 기간”이었습니다. 숫자가 아무리 커도 시행 시점을 정확히 모르면 대응 전략을 세울 수 없었습니다. 그 습관 때문에 저는 이번 종부세 개편도 최종 세율보다 “언제부터, 어떤 순서로” 적용되는지를 먼저 확인하는 편입니다.
2. 실거주자와 비거주자, 숫자로 보는 차이
3. 양도소득세, 장기보유에서 장기거주로
4. 다주택자에게 열린 퇴로
5. 전문가들이 우려하는 지점
6. 실거주자가 지금 확인해야 할 것
7. 맺음말
FAQ – 자주 묻는 질문
1. 종부세 개편의 큰 그림
1-1. 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로
2026 세제개편안은 종합부동산세율 체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 전환합니다. 기존에는 2주택자와 3주택자를 구분해 세율을 매겼지만, 이제는 보유한 모든 주택의 가액을 합산한 금액이 세율을 결정합니다.
이 전환이 가지는 의미는 생각보다 큽니다. 예를 들어 지방에 저가주택 두 채를 보유한 사람과, 서울 강남에 고가주택 한 채를 보유한 사람을 비교하면, 기존 주택 수 기준에서는 전자가 다주택자로 분류돼 더 무거운 세금을 냈습니다. 하지만 주택가액 기준으로 바뀌면 실제 자산 규모가 더 큰 후자의 세부담이 상대적으로 커질 수 있습니다. 종부세 개편의 이 첫 번째 축은 “숫자가 아니라 가치를 본다”는 원칙을 담고 있습니다.
📎 참고 자료: 재정경제부 2026 세제개편안 상세본 보기
1-2. 왜 지금 이 방향으로 가는가
정부가 이런 방향을 택한 배경에는 “똘똘한 한 채” 현상이 있습니다. 다주택을 정리하고 고가주택 한 채에 자산을 집중하는 흐름이 이어지면서, 주택 수 기준 과세는 실제 자산 격차를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 계속 있었습니다.
2026 세제개편안은 이 지적을 받아들여 과세 기준 자체를 바꾼 셈입니다. 다만 이 전환이 실제로 시행되려면 구체적인 세율표와 구간 설계가 뒤따라야 하며, 그 세부 내용은 시행령 단계에서 확정될 예정입니다. 저는 이 지점에서 종부세 개편의 방향성은 합리적이지만, 실제 체감되는 세부담의 크기는 세율표가 나와야 정확히 판단할 수 있다고 봅니다.
[종부세 개편 대상인 서울 강남 아파트 단지 전경]
2. 실거주자와 비거주자, 숫자로 보는 차이
2-1. 기본공제 14억원 대 9억원의 의미
현행 종부세 1세대 1주택 기본공제는 12억원입니다. 2026 세제개편안은 이를 실거주자에게는 14억원으로 올리고, 비거주자에게는 9억원으로 내립니다. 같은 12억원 기준에서 출발했지만 거주 여부에 따라 5억원의 격차가 생기는 것입니다.
이 5억원의 격차는 단순한 숫자 차이가 아닙니다. 시가 13억원 안팎의 주택을 예로 들면, 실거주자는 공제 범위 안에 들어가 종부세를 내지 않지만, 비거주자는 초과분에 대해 세금을 내야 합니다. 종부세 개편에서 이 기본공제 차등은 가장 직접적으로 체감되는 부분입니다.
2-1-1. 비거주자 9억원 공제 적용 시뮬레이션
숫자로 직접 계산해보면 종부세 개편의 체감도가 훨씬 명확해집니다. 시가 15억원 주택을 1주택으로 보유한 두 사람, 즉 실거주자 A씨와 비거주자 B씨를 비교해보겠습니다.
A씨(실거주자)의 경우, 기본공제 14억원이 적용되므로 과세표준 산정 대상 금액은 시가 15억원에서 14억원을 뺀 1억원입니다. 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱하면 실제 과세표준은 약 7000만원 수준으로 낮아집니다. 이 구간에서는 종부세 자체가 거의 발생하지 않거나 아주 소액에 그칩니다.
B씨(비거주자)의 경우는 다릅니다. 기본공제가 9억원이므로 과세표준 산정 대상 금액은 시가 15억원에서 9억원을 뺀 6억원입니다. 같은 공정시장가액비율 70%를 곱하면 과세표준은 약 4억2000만원으로, A씨보다 6배 이상 높은 과세표준이 잡힙니다. 종부세 개편으로 인한 기본공제 차등이 실제 세액 계산의 출발점부터 크게 갈린다는 점을 이 사례가 보여줍니다.
이 차이를 더 극단적으로 보여주는 사례도 있습니다. 시가 25억원 주택을 보유한 비거주자 C씨라면, 과세표준 산정 대상 금액은 16억원(25억원-9억원)이 되고, 공정시장가액비율 70%를 적용하면 과세표준은 약 11억2000만원까지 올라갑니다. 같은 조건의 실거주자라면 과세표준 산정 대상 금액이 11억원(25억원-14억원)에 그쳐, 과세표준은 약 7억7000만원 수준으로 3억5000만원가량 낮아집니다.
이 세 가지 사례를 정리하면 다음과 같은 흐름이 보입니다.
시가 15억원, 실거주자: 과세표준 약 7000만원 수준
시가 15억원, 비거주자: 과세표준 약 4억2000만원 수준
시가 25억원, 비거주자: 과세표준 약 11억2000만원 수준
시가 25억원, 실거주자: 과세표준 약 7억7000만원 수준
2026 세제개편안의 종부세 개편이 노리는 지점이 바로 여기입니다. 주택 가격이 오를수록, 그리고 비거주 상태일수록 과세표준이 기하급수적으로 커지는 구조를 만들어, 고가주택을 실제 거주 목적이 아니라 보유·투자 목적으로 가진 경우에 세부담을 집중시키는 것입니다.
다만 이 수치는 세율표 확정 전 과세표준 산정 단계의 예시이며, 실제 납부액은 여기에 최종 세율과 세부담 상한 규정까지 적용해야 정확히 산출된다는 점을 참고하시기 바랍니다.
📎 참고 자료: 국세청 홈택스 종합부동산세 안내 자료 보기
2-2. 공정시장가액비율 인상의 실제 효과
공정시장가액비율은 현행 60%에서 70%로 오르고, 3주택 이상 보유자는 80%까지 적용됩니다. 이 비율은 실제 과세표준을 계산할 때 곱해지는 숫자이므로, 비율이 오르면 같은 시가의 주택이라도 과세표준 자체가 커집니다.
예를 들어 시가 20억원 주택의 경우, 공정시장가액비율이 60%일 때 과세표준은 12억원이지만, 70%로 오르면 14억원으로 늘어납니다. 이 차이는 실제 납부해야 할 종부세액에 그대로 반영됩니다. 2026 세제개편안에서 종부세 개편은 기본공제 조정과 공정시장가액비율 인상이 동시에 작동하는 이중 구조로 설계돼 있다는 점을 이해해야 합니다.
2-2-1. 공정시장가액비율 인상에 따른 세부담 계산 사례
종부세 계산 구조를 먼저 정리하면 이렇습니다. 과세표준은 “(공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율”로 산출되고, 이 과세표준에 세율을 곱한 뒤 재산세 중복분을 차감하면 최종 납부액이 나옵니다.
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%이지만, 2026 세제개편안에 따라 2027년에는 70%로 오르고, 2028년부터는 1주택자와 지방 1·2주택자는 70%, 3주택 이상 다주택자는 80%까지 상향 적용됩니다.
이 비율 인상이 실제 세금에 어떤 영향을 미치는지, 시가(공시가격) 20억원짜리 주택을 보유한 실거주 1주택자 D씨의 사례로 계산해보겠습니다.
2026년 기준(비율 60%), D씨의 기본공제는 14억원이므로 공시가격 합계에서 공제를 뺀 기준금액은 6억원입니다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 3억6000만원입니다.
2027년 기준(비율 70%), 기준금액은 동일하게 6억원이지만, 공정시장가액비율이 70%로 오르면서 과세표준은 4억2000만원으로 늘어납니다. 같은 주택, 같은 기본공제인데도 비율 인상만으로 과세표준이 6000만원 커지는 것입니다.
3주택 이상 다주택자의 경우는 격차가 더 벌어집니다. 같은 시가 20억원 주택을 3주택 이상으로 보유한 E씨라면 기본공제 9억원을 적용해 기준금액은 11억원이 됩니다. 2026년 비율 60%를 적용하면 과세표준은 6억6000만원이지만, 2028년 비율 80%가 적용되면 과세표준은 8억8000만원까지 오릅니다. 같은 기준금액에서 출발했는데도 비율 인상만으로 과세표준이 2억2000만원 늘어나는 셈입니다.
이 사례들을 정리하면 다음과 같은 흐름이 나타납니다.
실거주 1주택자, 시가 20억원: 2026년 과세표준 3억6000만원 → 2027년 4억2000만원(비율 60%→70%)
3주택 이상 다주택자, 시가 20억원: 2026년 과세표준 6억6000만원 → 2028년 8억8000만원(비율 60%→80%)
여기서 확인할 수 있는 점은, 종부세 개편에서 공정시장가액비율 인상이 세율표 자체를 건드리지 않고도 실질적인 세부담을 키우는 레버 역할을 한다는 사실입니다. 세율은 그대로 두더라도 과세표준이 커지면 최종 납부액은 자동으로 늘어납니다. 이 때문에 정부는 종부세율 인상과 별개로 공정시장가액비율만 조정해도 세수효과를 낼 수 있으며, 이는 시행령 개정만으로 가능해 국회 입법 절차보다 상대적으로 빠르게 적용될 수 있습니다.
다만 이 계산은 재산세 중복 공제나 세부담 상한 규정을 적용하기 전 단계의 과세표준 산정 예시이며, 실제 최종 납부액은 개인별 세율 구간과 세부담 상한선까지 반영해야 정확히 산출됩니다. 2026 세제개편안의 이 부분을 확인할 때는 단순히 비율만 볼 것이 아니라, 자신의 공시가격과 보유 주택 수를 함께 대입해봐야 정확한 세부담 변화를 가늠할 수 있습니다.
[종부세 개편에 따른 실거주자와 비거주자 세부담 비교]
3. 양도소득세, 장기보유에서 장기거주로
3-1. 장기거주공제로의 전환 구조
현행 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 반영해 최대 80%까지 공제를 인정합니다. 2026 세제개편안은 이 구조를 단계적으로 조정해, 거주 비중을 점점 늘리고 보유 비중을 줄여나갑니다.
구체적으로 2027년에는 거주 6%, 보유 2%씩 연간 공제가 적용되고, 2028년에는 거주 8%, 보유 2%로 격차가 더 커집니다. 이 흐름은 종부세 개편과 마찬가지로 “보유보다 거주”라는 원칙을 양도소득세에도 그대로 적용한 것입니다.
📎 참고 자료: KDI 경제정보센터 2026 세제개편안 부동산세제 요약자료
3-2. 2029년 이후 완전 전환의 의미
2029년부터는 거주 기간에 대해서만 연 8%씩 최대 80%까지 공제가 적용되고, 보유만 하고 거주하지 않은 기간에는 공제가 전혀 인정되지 않습니다. 즉 집을 오래 가지고 있었다는 사실만으로는 세금 혜택을 받을 수 없는 구조로 완전히 바뀌는 것입니다.
이 변화는 1세대 1주택자에게 특히 중요합니다. 지금까지는 거주하지 않아도 오래 보유하기만 하면 상당한 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 실제로 그 집에서 살아야만 공제 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다. 2026 세제개편안의 이 조정은 임대나 투자 목적으로 주택을 보유한 1주택자에게 가장 직접적인 영향을 미칩니다.
4. 다주택자에게 열린 퇴로
4-1. 양도세 중과 한시 완화의 배경
2026 세제개편안은 조정지역 다주택자의 양도소득세 중과세율을 2028년까지 15에서 20퍼센트포인트 한시적으로 완화합니다. 동시에 2주택자는 기본세율에 2027년 5퍼센트포인트, 2028년 10퍼센트포인트를 가산하고, 3주택 이상은 같은 기간 10퍼센트포인트, 15퍼센트포인트를 가산하는 방식으로 단계적으로 강화됩니다.
이 두 조치는 서로 방향이 다른 것처럼 보이지만, 실제로는 하나의 목적을 향합니다. 세부담이 무거워지기 전에 다주택자가 주택을 정리할 시간을 주는 것입니다. 종부세 개편과 양도세 중과 완화가 같은 시기에 함께 발표된 이유가 바로 여기에 있습니다.
4-2. 2028년까지의 매도 타이밍
다주택자 입장에서는 2028년이라는 시한이 중요한 기준점이 됩니다. 이 기간 안에 주택을 처분하면 완화된 중과세율을 적용받지만, 그 이후에는 강화된 세율과 늘어난 종부세 부담을 함께 감당해야 합니다.
저는 이 구조를 살펴보며, 정부가 시장에 던진 신호가 명확하다고 판단합니다. “지금 정리할 기회를 주겠다”는 신호입니다. 다만 이 신호가 실제로 매물 출회로 이어질지는 주택 시장의 다른 변수들과 함께 지켜봐야 할 부분입니다.
[종부세 개편 이후 매도를 상담하는 부동산 중개사무소]
5. 전문가들이 우려하는 지점
5-1. 공급 없는 증세의 역효과 논란
부동산 전문가들은 이번 종부세 개편이 공급 확대 없이 세금만 강화하는 방식이라는 점을 지적합니다. 시가 20억원 이상 초고가 주택에 대한 보유세율을 현재보다 0.5에서 1퍼센트포인트 정도 인상하는 방안이 함께 검토되고 있는 것으로 알려졌습니다.
이 지적의 핵심은 이렇습니다. 세금이 오르면 다주택자가 매물을 내놓을 것 같지만, 실제로는 세부담을 임대료나 매매가에 전가하거나, 매물을 아예 시장에 내놓지 않고 버티는 선택을 할 수도 있다는 것입니다. 종부세 개편이 의도한 효과와 반대되는 결과가 나올 가능성을 전문가들이 우려하는 이유입니다.
📎 참고 자료: 한국경제신문 2026 세제개편안 부동산세제 분석 보기
5-2. 과거 정부 사례와의 비교
이런 우려는 처음 나온 것이 아닙니다. 과거에도 보유세를 강화했지만 공급이 뒤따르지 않아 집값 안정 효과가 제한적이었던 사례가 반복적으로 언급됩니다.
저는 이 지점에서 2026 세제개편안의 종부세 개편이 “거주 우대”라는 원칙 자체는 타당하지만, 그 원칙이 실제 주택 시장의 매물과 가격에 어떤 영향을 미칠지는 별개의 문제라고 봅니다. 정책의 방향과 정책의 효과는 항상 같은 속도로 움직이지 않습니다.
6. 실거주자가 지금 확인해야 할 것
6-1. 내 주택의 거주 기간 계산법
이번 종부세 개편에서 “거주”는 단순히 주소지를 옮긴 것이 아니라, 실제 거주 사실이 확인되는 기간을 의미합니다. 전입신고 이후 실제 거주한 기간이 정확히 계산돼야 향후 공제 적용 시 유리한 위치에 설 수 있습니다.
실거주 기간을 정확히 파악해두는 것은 종부세 개편 이후 달라진 공제 구조에서 매우 중요한 실무 작업입니다. 특히 여러 차례 이사한 경우, 각 주택별 거주 기간을 따로 정리해두는 것이 좋습니다.
6-2. 비거주 기간이 남아있다면
만약 상속이나 투자 목적으로 보유한 주택에 실제 거주하지 않은 기간이 남아있다면, 2029년 이후 장기거주공제 완전 전환 이전에 실거주로 전환하거나 매도 시점을 조정하는 것이 유리할 수 있습니다.
2026 세제개편안의 시행 일정을 고려하면, 2027년부터 2029년까지가 실질적인 준비 기간입니다. 이 기간 안에 자신의 주택 보유 현황을 점검하고, 거주 여부에 따른 세부담 변화를 미리 계산해보는 것이 실무적으로 가장 중요한 대응입니다.
[종부세 개편에 대비해 부동산 서류를 검토하는 가정 모습]
7. 맺음말
이번 편에서는 2026 세제개편안의 종부세 개편이 실거주자와 비거주자를 어떻게 가르는지, 그리고 그 구조가 양도소득세까지 어떻게 이어지는지 살펴봤습니다. 다음 편에서는 가업상속공제 확대가 실제 어떤 기업에게 유리한지, 경영기간 요건 강화의 함정을 구체적인 사례로 짚어볼 예정입니다.
이 시리즈는 세무조사 대응을 다룬 세무조사 X레이 시리즈와도 이어집니다. 특히 가지급금 정리 전략은 가업승계를 준비하는 기업의 재무 구조와 직접 맞닿아 있으므로, 관련 글을 함께 참고하시면 도움이 됩니다.
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2026 세제개편 X레이-01편을
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📌 현장 인사이트
빈손으로 상경해 강남에 집을 마련하던 시절, 저는 그 집에 실제로 살기 위해 대출과 생활비를 몇 년간 빠듯하게 조정했습니다. 그때는 “거주”가 세금 문제와 이렇게 직결될 줄 몰랐고, 그저 살 곳이 필요했을 뿐입니다. 지금 종부세 개편안을 보면, 그 시절의 선택이 결과적으로 유리한 방향이었다는 것을 뒤늦게 깨닫습니다.
✍️ AspiringCEO | 대기업 실무경험 + 공공기관 전략·경영 컨설턴트, 총 38년
FAQ – 자주 묻는 질문
Q1. 종부세 실거주자와 비거주자의 기본공제 차이는 얼마인가요?
A1. 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원으로 5억원의 차이가 있습니다.
Q2. 공정시장가액비율 인상은 언제부터 적용되나요?
A2. 2026 세제개편안에 포함된 내용으로, 국회 심의를 거쳐 확정되면 2027년 이후 순차 적용될 예정입니다.
Q3. 장기보유특별공제가 완전히 없어지나요?
A3. 보유만 하고 거주하지 않은 기간에 대한 공제는 2029년부터 사라지지만, 거주 기간에 대한 공제는 최대 80%까지 유지됩니다.
Q4. 다주택자는 지금 집을 팔아야 하나요?
A4. 2028년까지 양도세 중과세율이 한시적으로 완화되므로, 이 기간을 활용해 매도 여부를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q5. 전문가들이 우려하는 가장 큰 문제는 무엇인가요?
A5. 공급 확대 없이 세금만 강화하면 매물 잠김이나 가격 전가 같은 역효과가 나타날 수 있다는 점입니다.
종부세 개편이 실거주자와 비거주자를 어떻게 가르는지, 그리고 그 구조가 양도소득세까지 어떻게 이어지는지 잘 읽었습니다.
도움이 많이 되었습니다.
매번 정부가 내놓는 세제개편안에 대한 개념을 이해하는데 어려움이 있었는데 알기 쉽게 설명해 주셔서 도움이 되었습니다.
앞으로도 유익한 정보 부탁드립니다.